An Overview of Real Estate & Equity Crowdfunding Platforms
Author：Ivan Kan，Co－founder of Crowdcreate
Translator：Ran & Kiki，8 Decimal
截至2018年12月31日，我国网贷平台数量累计达6591家，其中在运营平台1609家。12月一个月，网贷行业成交额就高达1395.77亿元，贷款余额为11045.29亿元。在美国，房地产和股权在线众筹行业也诞生了一批龙头平台，让我们通过此文一探究竟：
Part1 房地产众筹平台
众所周知，“资本”仍然是进入房地产行业的最大障碍之一，因为可能缺乏可以用来作为抵押物的资产来贷款，房企也很难像一般的初创企业那样获得风投基金的支持。幸运的是，房地产众筹平台为房地产投资提供了更多机会。
据《福布斯》报道，房地产众筹仍然是一个充满活力和不断发展的行业，2016年市场规模达到35亿美元。到2025年，预计整个众筹行业的价值将超过3000亿美元，而在线房地产这个细分市场也将迎来爆炸式增长。
那么让我们来看看众筹是如何运作的：
什么是众筹？
众筹是一种利用大量个人的少量资本为新企业融资的方式。这通常通过社交媒体和众筹网站实现，将项目端和资金端聚集在一起。
众筹的优势
1）提供了一个用户获取、留存、转化和宣传的平台
一个坚实的、透明的众筹平台象征着一种社会公信力的背书和一种“社会认可”。当潜在客户对企业的产品或服务表现出兴趣时，你已经创造了一种“社会认可”-向其他人表明你对自己所做的事情有信心。当早期使用者了解并认可你的想法时，其他人可能也会逐渐接受这个新思路和新模式。“社会认可”会逐渐转化为你业务的基础-无论是得到更多人的赞助、获取更多的订单还是更多的媒体关注-这些“社会认可”在你未来融资的时候都会是非常宝贵的证明。
你的早期用户和潜在的品牌粉丝是那些为你提供“社会认可”的人。他们对你的故事、项目或服务有足够信心，愿意花真金白银赌产品的长远未来。这些早期用户对众筹至关重要，即使在众筹结束后，他们也会跟身边的人传递你的商业想法。
2）加倍的媒体曝光和营销
公共关系（PR）可以让你对自己的努力有更客观全面的认识，也为其他人提供了一个关注你项目进展的渠道。PR的平台可以是一个流行的博客、新闻网站或印刷品，这是一种在你自己的人际网络之外获取支持者的方法。一篇出众的Twitter文章或博客文章可以产生强大的雪球效应，让你接触到你通常不会接触到的主要投资者。
Fundrise
Fundrise基金会成立于2010年，是在线房地产众筹领域的先驱之一。这个平台让用户和投资者只需几百美元（500美元起）就可以投资房地产产品。
FundRise还于2015年推出了电子房地产投资信托（Electronic Real Estate Investment Trust，简称eREIT），使大多数投资者都能在线投资商业房地产，就像在投资ETF或共同基金。根据网站显示，历史年化收益率达8.7 – 12.4%。
当你注册这个平台时，将投资于三个核心投资组合计划（Supplemental Income、Balanced Investing、Longterm Growth）中的一个，或者投资于最低启动投资组合（Starter Portfolio）。无论选择什么产品，你的资金都将投资于各种eFUND和eREIT，投资组合包含位于美国各地的私人房产。而收益可以通过两种方式获取：（1）季度股息分配或（2）资产投资期限结束时的资产价值增值。
Realty Mogul
Realty Mogul是由Jilliene Helman和Justin Hughes创建的在线房地产资本市场平台。从2013年开始，通过在线众筹改变传统的房地产融资模式，是他们创建这个平台的目标。
Realty Mogul平台拥有超过13万名赞助商、项目方和投资者，由一批在金融、房地产和技术方面经验丰富的专家组成。它已为350多处房地产提供了融资，预付款总额超过2.8亿美元。
Realty Mogul推出了一款MogulREIT，与Fundrise的eREIT竞争。Mogulreit的优势在于：（1）不需要合格投资者认证；（2）以单独投资单个房地产更低的投资门槛；（3）通常比私募的投资人要求更低。
CrowdStreet
CrowdStreet是该行业规模最大、种类最多的选择之一，专门从事商业房地产（CRE，commercial real estate）投资。与CrowdStreet合作的一个好处是，它使投资者能够与中介（mediator）合作，而不是让自己处于协调各种沟通的中心。
CrowdStreet从中介那里获取项目来源，然后在网站上公布这些信息。注意，客户仍然需要支付获取外部支持的费用，金额按项目而变化。
Patch Of Land
Patch of Land是一个类房地产贷款市场，它与寻求高收益、短期、资产抵押投资的合格机构投资者相匹配，而借款人则寻求更及时和可持续的资金来源。
他们的目标是通过使用技术和数据驱动的流程，为借款人有效地承保那些通常被传统贷款人忽略的房地产项目，从而解决效率低下、分散和不透明的房地产私人贷款问题。
根据InvestorJunkie关于Patch Of Land的评论，Patch of Land的贷款平台可以帮助他们降低成本并提高获得这些交易批准和融资的效率。如果你想投资于收益丰厚的短期债券，那么POL可能对你合适。
RealCrowd
像CrowdStreet一样，市场也在关注商业房地产（CRE，Commercial Real Estate）资产。它提供股权和债务交易，以及单个房产投资和多个房产资产。他们通过向赞助商收费来赚钱，所以他们不向客户收取额外费用。他们也是这个行业中为数不多的自去年以来销量显著增长的网站之一。
Fund That Flip
Fund That Flip的基金用于住宅债务投资，还有一些家庭和企业债务投资。和其他平台比，他们拥有最低的LTV（贷款价值比，Loan to Value）（价值越高，风险越大）。
Fund That Flip首先将信贷现金发放给借款人，然后将这些债务分成很多部分出售给投资者——即分享利润（或亏损）的投资者的基金。一般来说，借款人购买房屋是为了对其进行翻修，目的是以更高的价格出售。Fund That Flip的基金具有较低的违约率和简单的交易结构。
Part2 最佳股权众筹平台
什么是股权众筹？
基于股权的众筹比奖励众筹起步晚，因为众筹3年前在美国还是非法的，直到”JOBS Act——快速启动我们的创业公司法”诞生。JOBS Act改变了政府证券部门，使股权众筹合法化。他们合法化股权众筹的逻辑是，通过允许新企业通过众筹的方式公开募集创业基金，将有助于刺激经济。
StartEngine
StartEngine是最大的风险众筹平台之一，它利用Reg CF（Crowdfunding）和Reg A+为创业企业募资。在某些情况下，最低投资额为100美元。StartEngine覆盖的项目范围很广，从服装、电动汽车到医疗保健等产业。
StartEngine还开始提供爱西欧，一种利用新兴的区块链和加密货币生态系统募资的模式。除了1COS和初创公司之外，StartEngine目前还为投资者提供了使用RegA+在StartEngine上投资的机会。
通常，投资者会收到普通股或可转换票据（convertible note），但具体证券类型因投资而异。众筹平台上的所有产品都是直接投资，而不是通过有限责任公司（LLC）等特殊目的工具。
据悉，目前，StartEngine正在通过Security Token Offering的形式申请Reg A+为自己募资1000万美金。
SeedInvest
SeedInvest由Ryan Feit和James Han于2012年创立。它们是美国证券法改革的一个体现，将股权众筹纳入合法的募资途径。
SeedInvest是第一个允许不具备合格投资者资格的普通投资者在其平台上投资公司股权的众筹平台。同时，Seedinvest也提供合格投资者投资的服务。
SeedInvest对于投资人来说门槛较低，适应性较强。但对于能够在其平台上开展募资活动的项目方来说，要求更严苛。SeedInvest仅可以用于企业融资，一个面向消费者的界面和技术服务构成了平台大部分活动。SeedInvest对申请利用其平台的组织进行广泛的尽职调查，据他们自己的估计，目前只有1%的初创公司获得了批准。
Indiegogo
Indiegogo是一个众筹平台，个人发起人可以为自己创意项目筹集资金，也可以为他们的企业发起股权众筹风险投资。在发起筹款活动时，他们可以在创意作品、社区项目、技术和创新之间进行选择。
通过股权众筹，你的赞助人实质上是购买了你的企业股份的投资者。你可以筹集到100万美元以内的资金，但是只有在美国注册的公司才能使用First Democracy VC。尽管通过这个项目可能会缩小投资者的范围，但项目方有机会监控和管理投资者。
Indemand是Indiegogo提供的一项服务，你可以在完成初始奖励众筹（reward campaign）活动后注册，无论你的活动是在Indiegogo还是其他网站上开展的。有了Indemand，您可以在初始活动结束后的一段时间内，在没有固定的筹款目标的情况下，继续筹款。如果你的初始活动是在Indiegogo开展的，你的筹款页面将被保留下来作为项目的背景资料。Indiegogo还提供了一个名为Marketplace的服务，可以让项目在线销售产品。
在《纽约高档公寓和瑞吉Aspen度假村的房产ST实例｜8 Decimal View》一文里，Aspen Digital正在着力构建一个加密世界的房地产生态，而Aspen Coin由一种高档资产背书，Coin的价值对应拥有瑞吉Aspen度假村所有权的房产投资信托的普通股权。而Aspen Coin就是通过Indiegogo网站进行销售的。
https://blockchain.indiegogo.com/projects/aspen/
MicroVentures
MicroVentures由Bill Clark于2009年创建，总部位于奥斯汀，是一个股权众筹平台，为合格和非合格投资者提供投资于早期股权项目的机会。MicroVentures专门从事监管众筹（Regulation Crowdfunding），这是一个术语，指的是一种股权众筹形式，它使每个人，而不仅仅是合格的投资者，都可以参与投资。
这个平台上的公司也可以根据Reg D 506条款募资，尽管这些限制仅限于合格的投资者外。MicroVentures是少数几个被金融业监管局（FINRA）登记备案的股权众筹网站之一。
MicroVentures在股权众筹领域享有盛誉，因为它们被视为行业的先驱之一。它在向公众开放前在Twitter和Facebook上对外募资。MicroVentures是一个值得信赖的平台，已经有超过1亿美元的风险基金被投向经过精心筛选的投资组合。
WeFunder
WeFunder为美国公司和LLC提供了一个股权众筹平台，截至2017年11月，WeFunder已经将项目与近15万注册投资者联系起来。一个需要募资的企业可以在WeFunder上建立一个简介页面，当开始筹款时，必须支付195美元的费用。
总结
最初的众筹平台就是Kickstarter、Gofundme和Patreon这些奖励性众筹平台（reward crowdfunding），投资于项目的投资者可以换取奖励和礼物。除此之外，在美国，股权众筹和房地产众筹平台也在兴起，结合了区块链技术和JOBs ACT改革后又有了Security Token Offering等新型的互联网众筹模式。与之类比，中国的资本市场也有两所两系统，两所即沪深证券交易所；两系统，一个是全国股份转让系统，另一个是报价系统，全称叫机构间私募产品报价与服务系统，在场外，还有众多P2P和众筹平台，如天使汇、陆金服、人人贷等。随着科技的发展和监管的变化，在线众筹的模式在不断演进，但无论形式如何，在线募资平台都需要关注一些共性的问题，如“流动性、投资人保护、投后管理、营销渠道、中介机构责任、监管和自律”。
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